Gewährleistungsfrist an Wartungsvertrag geknüpft?

Besonders bei Flachdach- Abdichtungsarbeiten wird eine zehnjährige Gewährleistungsfrist vereinbart. Diese wird jedoch oft an den Abschluss eines Wartungsvertrags geknüpft.

Über die rechtliche Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung und die Bedeutung des Abnahmeprotokolls in dem Zusammenhang urteilte das OLG Düsseldorf bereits am 20.04.2021 unter dem Az.: 21 U 50/20. Es ging dabei um die Beauftragung von Flachdacharbeiten aus dem Jahre 2008. Hier wurde vertraglich vereinbart:

 „Die Gewährleistung beträgt 10 Jahre beginnend mit dem Tag der mängelfreien Abnahme, ansonsten gilt VOB/B §13 sinngemäß. Hierzu ist jedoch eine jährliche Wartung der Flachdächer erforderlich.“
Nach Abschluss der Arbeiten erfolgte eine förmliche Abnahme. Im Abnahmeprotokoll heißt es: „Die Frist für die Gewährleistung (…) für die abgenommenen Leistungen beginnt am 16.10.2008 und endet am 15.10.2018“.

In den Jahren 2010 bis 2016 lässt der Auftraggeber durch ein Drittunternehmen „Dachbegehungen“ durchführen. 5 Jahre nach Abnahme werden Mängel („Faltenbildung und erhöhte Abschieferung“) angezeigt.
Das OLG Düsseldorf urteilte darüber, ob der Auftraggeber einen Anspruch auf Mangelbeseitigung hat. Es stellte fest, dass in dem Fall die Verjährungsfrist nach § 13 Abs. 4 Nr. 1 VOB/B nur vier Jahre betrug und somit abgelaufen war.

Das Urteil macht folgendes deutlich:

1. Der Wortlaut des Vertrags forderte lediglich eine jährliche Wartung. Dies schloss jedoch nicht die Wartung durch ein Drittunternehmen aus. Den Unterlagen lässt sich nicht entnehmen, dass für diese Leistung zwingend der Auftragnehmer zu beauftragen war.
2. Der Auftraggeber hat die Dächer nicht jährlich warten lassen. Teilweise wurden die Dächer nur begangen. Ein Nachweis darüber, welche Wartungsarbeiten konkret durchgeführt wurden, lässt sich nicht nachvollziehen.
3. Die Im Abnahmeprotokoll festgehaltene Gewährleistungszeit stellt keine Abweichung zum abgeschlossenen Vertrag dar. Grundsätzlich können getroffene vertragsabändernde Abreden im Abnahmeprotokoll verankert sein.

Im vorliegenden Fall fehlen jedoch hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Vertragsparteien abweichend zum Vertrag eine bedingungslose zehnjährige Gewährleistungsfrist vereinbart hätten. Die vertragliche Regelung bleibt bestehen. Lediglich der Beginn und das Ende der Frist wurde im Protokoll konkret bestimmt. In der Praxis bedeutet dies, dass es auf die Formulierung ankommt. Die bloße Bedingung, die Gewährleistungsfrist an die Beauftragung eines Wartungsvertrags zu knüpfen bedeutet nicht automatisch, dass die Wartung durch den Auftragnehmer ausgeführt werden muss. Andererseits müssen vertragsabändernde Abreden – sofern es sie überhaupt gibt – im Abnahmeprotokoll eindeutig formuliert sein. Zu guter Letzt sind durchgeführte Inspektions- und Wartungsarbeiten zu dokumentieren. 

Vorlagen für hilfreiche Checklisten über durchgeführte Arbeiten sind online im Mitgliederbereich des ZVDH unter dem Suchwort „DachCheck“ abrufbar.